保险公司对投保金额的投资收益是以20年作为期限配置的-六盘水新闻
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机构公司-保险公司对投保金额的投资收益是以20年作为期限配置的-六盘水新闻

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伦敦又爆发游行

房價波動成制約關鍵因素從記者對部分保險機構摸底的情況來看,即便是擁有當地房產,作為一線城市二手房均價在3.16萬(安居客9月12日數據)左右的廣州市,亦不能擁有「通行證」。前述北京經理直言,與當地房價波動有很大關係。

他指出,即便保險公司委託第三方做了評估工作並撮合成功,也需要投資部門把所有的保費拿出來進行投資。「目前的市場環境,誰都不願為房屋抵押的評估價值兜底,所以不可能授權第三方公司給予如此大的估值核算尺度,且三方評估同樣需要牌照準入,如果報價虛高不符合實際情況就違規了。」

住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務,一方面能彌補老年人的養老資金缺口,另一方面也能滿足老年人居家養老的需求,支付老年人居家養老護理費用。他被作為一項補充型養老工具廣受特定用戶青睞,但由於上述困擾,漸漸被機構雪藏。

《每日經濟新聞》記者發現,其中很大部分人比起抵押房產參与該保險,更傾向於尋求兒女以及社會的幫助,靠微薄的養老金和救濟金度日。即使少部分老年人有參与投保的意向,但卻由於兒女不同意或者房屋產權非獨立產權以及不理解條款和定價等多方面原因而放棄投保。

可見,房產抵押過程是保險公司授權第三方執行的,因此就算第三方確認有效保險價值后投向保險公司的年金險,後者也會對這部分錢的穩定性感到擔憂,隱患主要來自於可能發生的抵押物資產貶值而帶來的長線配置壓力。機構方面普遍認為,投保資金不發生變故是機構投資部門做好未來十多年資產配置的基礎,如果期間因抵押房產價值發生變動對已投資資本造成強退或其他變故就會發生風險。與此同時,投保資金也並非一次性全部供財務投資使用,部分也會當作企業自身流動性需求被使用,因此單個產品所投保資金的升值壓力不小。

武漢(樓盤)科技大學金融證券研究所所長董登新對《每日經濟新聞》記者表示,雖然我國目前的房價漲勢有所緩和,但大多數消費者對未來樓市仍持樂觀估計,他們認為自己進行抵押的房屋具有極大的升值空間,因此要求較高的年金給付水平。但事實上,房價的走勢是很難預測的,對房屋進行資產評估時必須充分考慮風險。

而在稅收優惠制度上,業界同樣呼籲應該對開展「以房養老」業務的保險公司給予一定的稅收減免優惠,降低「以房養老」所抵押房屋交易的營業稅、所得稅等相關費用,給予辦理「以房養老」業務的老人一定的財政貼息。同時,由於「以房養老」項目享受稅收優惠政策,因此遺產稅制度的推行或許能夠成為「以房養老」業務發展緩慢的「破冰錨」,大大提高老年人參與的積極性。

記者也從市場上了解了個別案例的抵押、核准、投保及受益人回報的情況。有市場人士舉例稱,如果對房屋抵押估值給予90%(不同資產評估結果有差異)的認定額度,假定300萬的房子確認有效保險價值就是270萬,如果屬於夫妻共同財產且共同投保的話,人均有效保險價值可追認為135萬,等於每人擁有135萬現金去購買年金養老產品,以20年為受益期限,保險機構通過內部精算確認,每月支付給受益人近4000元的款項(不同精算方式和投保人信息影響最後收益)。

據安居客數據統計,北京、上海、廣州、深圳等一線城市,截至2019年8月底,除上海二手房均價同比微漲0.3%,其餘三個城市均同比下降。其中,廣州下降最為明顯,跌幅為5.46%。

可見,數百萬房產抵押參与投保最終換來的是月均幾千元的養老金,還得按月領取,如果老人未拿滿20年,抵押房產也同樣會被收回。不少受訪者表示,不如直接將房產變現自主配置投資,有人稱這個交易不公平,「長壽則機構虧,反之機構賺」;但也有受訪者表示,目前二手房的變現難度在加大,即便是如願賣房提前獲得流動性,在可能出現的通脹預期下提前鎖定利率去投資才是王道。

而在有意投保的一方,出於房產反哺養老的需求,他們也願意通過保險公司來做這件事。深圳(樓盤)某壽險業務員小王(化名)告訴記者,「有的老人擁有的房產是多年積蓄按揭下來的,現在也想通過把房子抵給保險公司,以投保年金險的方式未來每個月拿幾千塊錢。」

同時,由於近年來有北京中安民生等多家公司涉嫌利用「以房養老」項目進行非法集資的事件屢見不鮮,這對原本發展緩慢的「以房養老」項目無疑是雪上加霜。董登新表示,保險公司在開展該項創新型保險業務時必須要注意該業務的合法性,「只有合法性得到保障,目標人群才有可能投保」。

另外,在制度層面,目前的房屋產權制度上,投保者所擁有的房屋產權只是一定期限的房屋使用權。董登新指出,這就造成了抵押房產期滿續期費用的問題,「目前有關續期費用的問題並無明確的規定,這就造成了一定的房屋估值困難。同時,除去擁有完全產權的城鎮商品房,很多有房無錢的老年人所擁有的房產屬於產權不完整的集體房產,老年人進行房產抵押時必須經過單位同意,否則無法與保險公司開展業務」。

據新華社報道,截至2018年6月底,儘管有多家保險公司獲得了試點資格,但只有一家保險公司開展了業務,共有98戶家庭139位老人完成承保手續。

可見,擬投保人在抵押房產的過程中,一方面與機構給出的意見分歧較大,另一方面機構也在監管高壓之下對資產審核慎之又慎,同時還要承擔因撮合交易不成功而產生的各種手續費用。所以,抵押房產的估值水平已成為影響老年人參與「住房反向抵押養老保險」的關鍵因素和矛盾起點。

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為考慮這一因素的潛在風險,保險公司專門在產品的設計上進行了區分。據每日經濟新聞記者了解,在有效投保價值確認之後,保險公司一般會給投保人兩三款年金險產品,區別在於受益期限和每年領取的金額,二者呈反比,即期限拉得越長,按月、年領取的金額就越少。

此外,即便是保險公司履職幫助擬投保人辦理抵押事項,中間的手續也相對繁瑣。該經理坦言,如果擬投保人對第三方評估機構的報價不滿意,就會再找一家三方機構評估,有的甚至要數家機構聯合評審,產生的費用都將算作成本。據記者調查,這部分手續費大約會在房屋評估價格的10%左右。

多數受訪者表示,長線配置資產必須要以穩健當先,而以房養老中涉及的房屋抵押后價值的貶損或來自多個方面,如房屋折舊、利率等。董登新表示,如果保險公司按照消費者預期進行資產定價,則會承擔很大風險,收益不確定甚至很有可能虧損;但如果按照風險水平來定價,該房屋的定價勢必會小於投保人預期,投保人不認同其房屋的資產定價而不願意參加該業務。

對於部分有房有錢的老人來說,由於他們有足夠的退休金,因此並沒有太大參与該保險的需求。而對於有房沒錢的老人而言,或許才被保險公司視作目標群體。不過記者調查發現,此類產品在市場上面臨著尷尬的處境——願意「以房養老」的人不佔大多數,這小部分人卻也面臨著投保艱難的處境。

不過,這種創新型商業養老保險業務卻推廣得並不順利,甚至在一線城市房地產高價的誘惑下,依然被機構拒絕。

此外,由於我國抵押支持證券市場並不完善,也是專家分析造成該項創新性保險業務風險無法得到充分分散的原因。董登新認為,保險公司在開展該業務時,可以考慮金融行業的混合經營,聯合銀行、房產交易和評估中介機構、投資理財中介等多個金融主體,充分發揮保險公司保險精算優勢、銀行的資金優勢以及各類中介的服務優勢,降低「以房養老」業務的風險和成本,提高「以房養老」的知名度。

專家分析表示,應從理念及制度層面改進和修繕,立體式破冰「以房養老」困局。董登新表示,保險公司一方面應該建立專業的、對該項業務熟悉且理解透徹的團隊,幫助潛在客戶理解該項業務的條款與內容,讓客戶了解該業務中資產定價的原理以及包含的風險,與客戶就業務各方面達成共識。另一方面,保險公司也可以與理財規劃機構建立合作關係,尋求理財規劃師的幫助,向其解釋該業務的可行性,讓其充分了解該業務的具體流程以及定價原理,以幫助理財規劃師向目標客戶進行該創新業務的推廣。

記者轉向北京(樓盤)了解情況,得出的回應與之類似。有當地保險機構從事壽險業務的經理告訴記者,北京、上海(樓盤)有過試點,不過反響並不好,保險公司不會主推。「因為這種項目還要第三方評估機構對房子進行評估。這塊業務已經超出保險公司業務範疇了,而且為了防範風險一般這種房屋評估價格都比較低,大多數房主對價格並不認可。」

產品成熟但保險公司不願推廣事實上,《指導意見》在推出時也給出試點期限,即2014年7月1日~2016年6月30日,但後來也延長至2018年6月30日。可現實情況是,此類產品並非各家機構主推的重點。

據《每日經濟新聞》記者了解,房屋的價值評估是導致其無法大面積推廣的關鍵因素。

據他介紹,大部分年金養老保險其實在設計之初都會考慮以20年左右為期限,保險公司會有精算部門根據不同投保人情況制定年金標準。「不同年齡、性別對應的保額不盡相同。主要是根據上年度國家男女生命周期表,再根據死差、費差、利差這三個指標計算出實際投保金額對應年齡的保額,再每月發放。」

「我拿什麼去養老?」自2014年6月監管機構發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)以來,一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務被保險公司試點推廣,這也標志著開展老年人住房反向抵押養老保險(「以房養老」)試點工作的啟動。

應從理念及制度層面立體式破冰

但他強調,保險公司對投保金額的投資收益是以20年作為期限配置的。「如果超過這個時間,就要對資金重新安排利用,到時候投資收益能否覆蓋年金髮放的支出就很難確定。」

每日經濟新聞(博客,微博)記者 任飛 每日經濟新聞編輯 肖芮冬

該經理透露道,即便是能做相關業務的中資保險機構,目前能夠給出的房產評估價格與銀行方案沒太大差別。據了解,目前銀行對抵押房產能夠給出的資產評估價格,多數維持在房產當前市場價格的60%~70%左右。此前有市場人士表示,有的保險公司委託第三方可以給出九成的估值價格,但在這位經理看來,這種「彈性空間」已經被壓縮得很小,幾乎不可能。

作為一項補充型養老工具,住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務,理論上具有廣泛的經濟及社會價值。

小王告訴記者,類似的情況其實很普遍,「有的保險公司甚至會告訴你『沒有而且也不會做此類產品』,但實際上此類產品的設計非常成熟,只是高層不願意推」。原因很簡單,他直言——「不賺錢」。

願意嘗試「以房養老」的人顯然是已經做好了「高開低走」的準備,然而記者卻發現,現實中能為他們提供服務的保險機構卻開始躲閃。每日經濟新聞記者向廣州(樓盤)市三家大型保險公司客服了解抵押辦理投保業務時,其均表示「目前不辦理相關業務」,即便是擁有本地住房也是如此。

想「以房養老」的老年人投保不易

12每日經濟新聞記者 任飛 每日經濟新聞編輯 肖芮冬

封面圖片來源:攝圖網12

而對於如何破解這一難題?有專家認為,應從理念及制度層面改進和修繕,立體式破冰當前「以房養老」困局。

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