中国金茂和滨江集团在当期房企中的拿地表现均不俗-泰州新闻夜班车
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增长市场-中国金茂和滨江集团在当期房企中的拿地表现均不俗-泰州新闻夜班车

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首辆飞行汽车亮相

從榜單中可以看出,五家頭部房企的成長力明顯分化,表現最好的是融創,位居第16位,隨後是第20位的碧桂園,保利地產(600048,股吧)、萬科分列第26、28位,而恆大則屈居榜單尾部位置,排名第44位。

物競天擇,適者生存。龍頭房企在規模慣性之下,行業地位難以撼動,同時,一批試圖彎道超車的「後來者」正在積蓄能量,逆流而上,隨着這批企業的厚積薄發,將改寫未來行業的排位和格局。

對於濱江集團而言,2018年末急踩剎車,錯失躋身千億的機會。對於銷售額未達預期,濱江集團曾給出的解釋是,2018年年中後房地產形勢變化較大,部分城市走勢不明朗,受項目布局和結構影響,去年11月,濱江集團將13個具備開盤條件的新項目推延。「在規模和項目安全上,選擇後者。」

中小房企包攬榜單前十 規模仍是第一訴求

具體來看,TOP10房企中,有七家來自去年銷售額千億級以上房企,三家銷售額百億級別房企,它們分別是中駿集團、弘陽地產、禹洲集團。值得一提的是,以302.3億元居於上半年銷售額排行第51位的弘揚地產憑藉78.7%的銷售增速和90.8%的拿地金額佔比雙效護航躍居成長力榜單第三位,發展勢頭強勁,衝擊規模的決心不小。

可見,房地產黃金時代已過,房企規模高歌猛進的模式已難重現,除了「手中有糧心中不慌」之外,若想實現彎道超車,也對房企財技、布局、商業謀略等綜合能力提出了更高要求。

近幾年,跨界合作、業務轉型、合縱連橫成為高頻事件,在宏觀政策和市場環境的變化中,房企之間正在進行前所未有的洗牌,如果按照自然選擇的理論來看,轉型陣痛中的房地產行業正如一場「進化」。

為揭開房企成長潛力的面紗,于變局之中一窺行業發展新方向,和訊房產獨家發佈《2019年上半年上市房企成長潛力榜單》。該榜單從銷售金額、銷售增速、拿地金額/銷售金額三個維度進行對照分析,其中,銷售金額及銷售增速側面反映的是房企逆勢增長能力,拿地金額/銷售金額則代表企業做大規模的意願程度及未來銷售潛力。綜合以上三個指標,採用對各單一指標排名計分,加總後進行排名。

理想飽滿現實骨感 房企擴張阻力大

和訊房產通過梳理《2018上半年上市房企成長潛力榜單TOP50》、《2018年上市房企成長潛力榜單TOP50》榜單發現,儘管近幾年,衝擊規模是多數房企的主旋律,但事實證明,逆襲之路並不好走。

今年上半年,保利創下了2501的億銷售額,銷售增速達20.3%,遠超上榜房企14.97%的平均銷售增速,也遙遙領先於其他四家龍頭房企,藉此反超融創,融創也從盤踞多時的行業老四位置滑至第五,不過,從拿地表現來看,融創更顯激進,拿地與銷售金額佔比為38.8%,兩倍于保利的18.6%。

三份榜單中,中國金茂和濱江集團在當期房企中的拿地表現均不俗,尤其是2018年上半年,中國金茂拿地佔比達65.1%,濱江集團拿地金額更是全面覆蓋當期銷售額,不同的是,自2018年年中至今,兩家房企的銷售遇阻,銷售增速呈大幅下跌態勢,中國金茂由197.45%下滑至9.3%,濱江集團由170.33%下滑至27.4%。

1龍頭房企排名普遍下滑 積極尋找「安全感」新出路

因此,在龍頭房企紛紛放緩拿地節奏時,土地市場上,一群旨在開疆拓土的中小型房企的身影開始活躍。根據榜單,TOP10房企中,拿地金額佔比最低的是中海地產,為33.6%,除此之外,新城、陽光城(000671,股吧)、旭輝、金地拿地金額佔比均在40%-50%,而龍湖及一向以穩健著稱的央企華潤置地,拿地金額佔比超五成,尤其是,加之銷售增速遠超上榜企業均值,華潤置地穩坐榜單之首。

如果說,在這份成長力榜單中,來自第一梯隊的五家房企表現無功無過,那麼,縱向對比來看,整體表現並不盡如人意。根據和訊房產獨家發佈的《2018年上市房企成長潛力榜單TOP50》,碧萬恆融保分別位列第13、16、40、27、15位,經過半年發展,除融創提升11個位次到達16位之外,其餘四家房企均下滑,幅度最大的是下滑12位的萬科,其次是下滑11位的保利。

融創的規模野心從其上半年大躍進式拿地中便可見一斑,僅4月份,融創就實現了327億的拿地金額增長,單月拿地金額超萬科前三個月拿地的總和,成為前4月拿地金額最高的房企,為融創貢獻了約2.82萬億土地儲備貨值,成為支撐其持續發展的強勁動力。不過,在中期業績會上,融創中國董事長孫宏斌鮮明表態,「下半年基本上沒有指標,除非特別好的機會,不然在拿地方面目前是停止的。」由此來看,保利和融創之間能否再次實現逆轉,仍存諸多看點。

榜單顯示,華潤置地、金地集團(600383,股吧)分別登頂冠亞軍寶座,中小型房企包攬榜單TOP10,尤其是,以302.3億元的成績位列上半年銷售榜第51位的弘陽地產,其成長力高居榜單第3位,表現頗為亮眼,而為人津津樂道的行業標杆企業碧萬恆融保的最佳成績來自融創的第16名,其餘四家房企均在20名之後。

2016年以來,中國房地產經歷了增長最快的三年,2018年,我國商品房銷售額創歷史新高。進入2019年,數據有所回落,國家統計局數據顯示,1-6月份,商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份擴大0.2個百分點,商品房銷售額70698億元,增長5.6%,增速回落0.5個百分點,市場趨於冷靜已成不折不扣的事實,房企逐漸觸及行業天花板。

由於頭部房企集體退守二線,該榜單TOP10則由中小房企包攬。

需要指出的一點是,該榜單在篩選主流房企時,綜合考慮了以下三大因素:第一,2019年上半年克而瑞房企銷售榜單前100名;第二,整體上市房企;第三,拿地數據來自易居、克而瑞,部分根據公司公告整理,如金融街(000402,股吧)、遠洋集團等。

嚴重壓縮的市場空間留給中小房企的機會不多了。在以規模論英雄的房地產江湖,深諳「兵馬未動糧草先行」的中小房企之間悄然打響糧草儲備戰。

從拿地金額佔比可以看出,大手筆購置土地帶來的後果是大量佔用房企資金,而房地產行業作為資金密集型行業,對資金的依賴度極高,不管是開發商拿地、建造、出售等環節,都離不開資金的支撐。因此,有觀點認為,中國金茂銷售增速及後勁乏力與其前幾年拿地成本過大,後續經營壓力增加有關,尤其是近幾年拿了不少「地王」,且市場遇冷情況下,地王項目均遭遇坎坷。

除這一對在房地產規模賽道上你追我趕的「歡喜冤家」之外,行業天花板隱現之際,碧桂園、萬科、恆大紛紛調轉船頭,主動放緩房地產發展速度,明確提出多元化發展戰略,試圖實現更多增長曲線,榜單顯示,上半年,碧桂園銷售增速為-5.6%,恆大為-7.1%。

如今,恆大不再將規模增長放在首要位置,轉型「規模+效應」,形成覆蓋新能源汽車、金融、健康、旅遊等多元業務的布局,尤其是在新能源汽車領域,通過併購與強強聯合,搜羅世界頂尖造車技術,迅速構建起全產業鏈閉環;萬科則涉足長租公寓、商業開發與運營、物流、倉儲、養老等業務。同樣,碧桂園則逐漸加大在農業和機械人產業方面的投入,並將其提升到與地產同等重要的位置。

業內人士指出,無論行業整體還是企業個體,都會面臨增長的「天花板」,房地產市場格局將朝着「寡頭化」趨勢發展,中小房企將走向市場邊緣,90%的中小房企會退出地產項目,哪怕一些比較知名的中小房企也難逃其命。

以中國金茂和濱江集團(002244,股吧)為例,自2018年上半年至2019年上半年的三個報告期內,中國金茂的的成長力排名由第1位下滑至第5位,如今,已退居第32位,而濱江集團的排名由第2位跌至第17位,如今再度爬升至第14位。

TOP10房企中,弘陽地產、中駿集團、禹洲集團分別居於第3、6、10位,仔細觀察不難發現,三家企業的共同之處在於,除了保持銷售高增長外,拿地金額佔比達七成以上,日後,這些土地以及附着于上的建築物,都將為企業立足打下堅實基礎。

隨着行業集中度提升,千億已成為未來參与行業競爭的入場券,而對於暫未獲得入場資格的房企來說,實現規模化心態依舊迫切。「與融資有關的背景也不能忽略。」某知名地產分析師表示,在融資持續收緊的背景下,對金融機構而言,規模房企抵禦風險能力更強,信用違約幾率較低,是優良合作對象,這也造成了房企間開展規模競賽,搶奪資本市場入場,藉助全國化布局和高周轉規模實現彎道超車也就成為房企的必由之路。

今日关键词:法国80万人大罢工