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项目发展-融信中国销售及市场推广成本为5.49亿-伊春新闻

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刘强东章泽天同框

后千億時代,融信要想真正實現做大做強的願景,似乎還需要下一番功夫。

2018年,此前以「激進」著稱的融信開始緊急「剎車」,主動降速求穩。在今年3月份的業績會上,融信中國執行董事曾飛燕表示,「融信要追求有質量的增長,2019年凈負債率目標是70%-90%。」

此外,2019年以來,融信新增23宗地塊,新增土儲 420.81萬平方米。這與行業同規模房企相比較,依舊有一定差距。據中指院《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示,融信以88億拿地金額,位居第52位。低於同等銷售規模的中國金茂152億、富力地產136億、雅居樂194億、藍光發展(600466)201億、榮盛發展(002146)205億拿地金額。

或許是意識到自身存在的問題,自2019年以來,融信中國高管層頻頻釋放企業「做強」的意願,並從企業架構、戰略布局、運營管理等方面做出調整,為企業持續發展而鋪路。

但從上半年的銷售增速來看,土儲不足的問題已經對企業發展帶來了一定影響。2019年上半年,融信權益銷售額為345.4億元,同比下滑11%;合約銷售額567億元,同比增幅3.94%,相較於去年同期75.7%的增速明顯放緩。

在自身增速放緩的同時,其在行業中的排名也有所回落。據克而瑞發佈的2019年1-7月房企銷售榜單中,融信從2018年第25位跌落至31位。這對於想要「做大」的融信而言不算是好消息。

但融信在上述區域的銷售價格卻有不同程度的下調。具體來看,2019年上半年,融信杭州銷售均價由39107元/平降低至38413元/平,同比下滑1.77%;融信上海由39604元/平降低至35373元/平,同比下滑10.68%;融信西安由13757元/平降低至11408元/平,同比下滑17.07%。

融信中國董事局主席歐宗洪更是在今年半年報業績會上表示:「土儲愈多愈不是好事,最好維持在一年開發水平最好」。

據融信方面向藍鯨房產透露,公司自2010年便介入城市更新的舊改項目,積累了一定的項目操作經驗。今年以來,融信在太原(樓盤)、鄭州(樓盤)等地通過一二級聯動的方式獲取了大量低成本舊改的優質土地。據悉,截至目前,融信舊改項目已經確權的面積有350萬方,未來一兩年還有600萬方左右正在陸續確權。

據藍鯨房產統計,上述三個城市銷售額貢獻佔比約48.67%,由此,也拉低了企業整體的銷售均價。據其2019年中期報告顯示,融信合約銷售均價20100元/平,同比降低了6.49%。

不過,令業界感到意外的是,評級機構對此給出不同態度。藍鯨房產注意到,在今年半年報業績報發佈后,標準普爾將融信中國的長期發行人信貸評級由「B」級調高至「B+」,評級展望為「穩定」。花旗雖然仍對融信中國維持「買入」評級,但將公司目標價自18.8元下調至17.3元。對此,花旗解釋稱,由於融信銷售增長較慢及土儲較薄弱,股價表現可能跑輸市場。

與此同時,今年上半年房地產市場下行壓力下,融信想要借「以價換量」提高業績的策略,也明顯打了折扣。藍鯨房產注意到,國家統計局公布的2019年6月份70城商品住宅銷售價格漲幅中,上海(樓盤)、杭州(樓盤)、西安(樓盤)同比漲幅分別為2%、9.1%、25.2%。

據其2019年上半年業績報顯示,截至6月30日,融信資產負債率為80.21%,較2018年年末下降了2.52個百分點;凈負債率77%,較2018年末下降了28個百分點。值得一提的是,這一凈負債率,是融信近4年來最低值。

在樓市的黃金時代,融信通過加槓桿的策略,實現了從百億到千億的蛻變。如今,面對着樓市調控持續不放鬆的現狀,融信推出的這套全新的組合拳又將收到怎樣的效果?這家從福建莆田(樓盤)跑出的「黑馬」,能否如願成長為「千里馬」?值得觀察。

2015-2019年上半年融信中國負債率走勢/來源:中國指數研究院

8月7日,融信公布了其上半年業績報。數據顯示,2019年上半年,公司凈負債率為77%,較去年同期的105%下降了26.67個百分點;實現合約銷售額567億元,同比增長3.94%,相較於去年同期75.7%的增速有所放緩。

對此,融信方面向藍鯨房產解釋稱,融信土儲貨值的80%位於一線及強二線城市,公司並不認為土儲不足。同時,公司有嚴格的利潤底線,上半年土地市場偏熱,拿地成本也較高。下半年,公司會積極尋找拿地機遇。

同時,融信的債務結構也得到了一定改善。截至2019年6月30日,融信短期負債為192.14億元,佔比30.82%。而在2018年底,這一指標為248.24億元,佔比39.71%。

據2018年財報來看,融信與同等銷售規模的雅居樂(HK.03383)、遠洋集團(HK.03377)土地儲備相比,存在着不小的差距。

「后千億」時代,融信欲發力城市更新及TOD業務「突圍」

對此,融信方面向藍鯨房產表示:「上海和杭州主要銷售的是尾盤,所以均價有所波動,但隨着下半年優質盤的推出市場,保證均價還是沒有問題的。」

后千億時代,融信要做「千里馬」。在剛剛結束的博鰲(樓盤)21世紀房地產論壇上,融信中國控股有限公司(HK.03301,下稱「融信」)總裁余麗娟如此說道。

而據上述不願具名的專家進一步指出,面對着樓市調控持續不放鬆的現狀,融信要想突破銷售瓶頸,並保證好企業盈利,需要在成本控制、產品打造上好好磨練。

以價換量成效減弱,銷售均價、毛利率有所下滑

如在擴張方面,融信提出「1+N」模式,即深耕一個核心直轄市或省會城市以後,再去拓展周邊的地級市,達到對區域的持續深耕。如今,融信四個事業部均已經完成換帥動作。

面對壓力,余麗娟在2019年上半年業績會上表示:「上半年的銷售業績已經完成了年初制定的指標,今年下半年供貨會更多,有1200億元的貨值。」此外,她還透露說,下半年的供貨區域主要集中在長三角和海西區域,市場安全係數相對較高,有信心完成全年指標。

一位不願具名的業內人士向藍鯨房產指出,「融信一直在極力擺脫身上激進的標籤,但從企業土儲現狀來看,管理層有些矯枉過正了」。他補充道,這可能會給企業後續業績增長帶來壓力。

此外,余麗娟透露,融信現在還在做一些TOD(軌道+地產)項目嘗試,目前有2個項目已經落地。但據業內以TOD開發模式見長的京投發展(SH.600683)副總裁潘長青也曾向媒體表示,「TOD項目門檻較高,一般企業做不了,除了降噪問題,地鐵上蓋的綠化率、土地厚度、植物的抗風性等都有極高要求。」由此來看,TOD項目開發,對於融信而言或也是不小的挑戰。

融信的這份業績報可謂喜憂參半。一方面,融信在降桿桿方面的進展超出了市場預期。但另一方面,銷售端的乏力也給企業持續發展帶來隱患。

此外,在今年中期報告中,融信還將城市更新及發展TOD(即以公共交通為導向的城市綜合發展模式)兩大特色開發模式,作為企業未來重要發展方向,欲藉此」突圍「。但由於這兩項業務專業度要求較高,融信想要做好或也並不容易。

與此同時,藍鯨房產查詢業績報獲悉,融信上半年毛利率為23.9%,同比下跌18.42%;純利率13.2%,同比下滑了16.46%,這背後是企業三費升高。數據顯示,2019年上半年,融信中國銷售及市場推廣成本為5.49億,同比增長了28.3%;行政開支成本為7.44億,同比增長了19.8%;融資成本為3.12億,同比增長了72.87%。

藍鯨房產據企業年報製圖(截止日期:2018年12月31日)

一位不願具名的知名業內人士向藍鯨房產指出,城市更新的舊改項目在拿地成本上有一定優勢,給企業利潤帶來很大的想象空間。但由於類似項目涉及多方利益、搬遷成本高、拉鋸時間長,且需要佔用大量資金,風險不容小覷。

土地儲備明顯下滑,降槓桿或「矯枉過正」

58安居客房產研究院首席分析師張波對此表示贊同,他表示,企業售價下調與供貨區域以及樓市調控有一定關係。不過,企業增速變緩以及毛利率下滑也從側面顯示出其規模化遇到了一定瓶頸,項目未來的去化難度在不斷增加。

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